부동산이나 토지 거래를 할때 가장 흔하게 듣는 단어 중 하나가 공시지가입니다. 공시지가 뜻은 단어 그대로 해석하면 국가에서 공식적으로 인정하는 땅의 가격이라고 할수 있습니다. 이 가격이 부동산 거래 가격에 큰 기준이 되기 때문에 아주 죵요하다고 할수 있습니다. 이번 글에서는 공시지가 뜻과 필요성에 대해 알아보고 공시지가 조회하는 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
1. 공시지가란
공시지가란 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 산정하여 공시되는 땅값입니다.
공시지가는 1989년 도입된 토지공개념으로 인해 생겨났습니다. 행정자치부의 과세시가표준액, 건설교통부의 기준시가, 국세청의 기준시가, 감정원의 감정시가 등 토지의 가치를 정하는 여러가지 기준이 있었는데 이 기준을 공시지가로 일원화시켜 합리적이고 일관성 있는 지가정보체계를 세우는 역할을 하기 위해 도입되었습니다.
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공시지가는 전국 2700만의 필지 토지 가운데 가장 대표성이 있는 토지 50만 필지를 골라 매년 평가를 하게되며 표준지공시지가를 산정합니다.
기준일은 원칙적으로 1일 1일이나 예외적인 경우에는 국토교통부 장관이 따로 공시기준일을 정할수 있습니다.
2. 공시지가 중요성
공시지가는 토지의 가치를 판단하는 공식적인 기준입니다. 공시지가가 없을 경우 토지의 가치는 지역마다, 사람마다 달라지게 되고 부동산 거래에 부정적인 영향을 끼칠뿐 아니라 각종 지방세를 산정하는데도 어려움을 겪게 됩니다.
공시지가를 통해 양도소득세, 상속세, 종합토지세, 취득세, 등록세 등 국세와 지방세가 산정되고 이 외에도 개발부담금, 농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용됩니다.
3. 공시지가 종류
공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가 두가지로 나뉘어집니다. 간단하게 말해 표준지공시지가는 국가에서 정해주는 기준이며 개별공시지가는 지방에서 각 개별 토지에 대해 평가하는 것이라고 할수 있습니다.
3-1.표준지공시지가란?
표준지 공시지가는 국토교통부장관이 전국의 대표성 있는 토지 50만필지를 선정하고 이를 감정평가사가 조사 및 평가하여 중앙부동산가격공시위원회에서 심의를 거쳐 공시하게 됩니다.
표준지공시지가로 선정된 토지가 개별공시지가를 평가할때 기준이 되기 때문에 표준지공시지가로 선정되는 토지는 용도지역별 지가수준을 대표할 수 있어야 하며 인근지역 내에서 유사한 이용가치를 지니고 있다고 판단되는 토지중에서 선정하게 됩니다.
3-2.개별공시지가란?
개별공시지가는 시,군,구청장이 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 가치를 산정 한후 감정평가업자의 검증을 받습니다. 그리고 이후 토지소유자의 의견을 수렴하고 부동산가격공시위원회 심의 등을 거친후 최종적으로 개별토지의 단위면적당 가격을 결정 및 공시하게 됩니다.
이렇게 정해진 개별공시지가를 기준으로 양도소득세, 상속세, 종합부동산세 등 국세와 개발부담금, 농지전용부담금을 산정하게 됩니다.
4. 공시지가 조회 하는 방법
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그렇다면 내가 궁금한 토지의 공시지가 조회 하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
공시지가는 검색창에 공시지가 조회라고 검색을 하면 국토교통부 부동산공시가격 알리미 사이트가 검색되는데 이 사이트를 통해 확인할수 있습니다. 
홈페이지에 접속하게 되면 우측상단에 표준지 공시지가와 개별 공시지가 메뉴를 확인할수 있습니다. 본인이 확인하고 싶은 공시지가를 클릭한 후 접속하여 공시지가를 확인하시면 됩니다.
5. 공시지가 실거래가 차이나는 이유는?
공시가격을 통해 건강보험료 등 대부분의 세금이 산정됩니다. 그렇기 때문에 공시가격이 높아지면 세금 또한 높아질수 밖에 없습니다. 이는세금은 오롯히 국민이 부담하기 때문에 공시가격을 높힌다는것은 국민의 세금부담을 높힌다는 이야기와 일맥상통한다고 할수 있습니다.
그래서 일반적으로 국가가 공시하는 모든 공시가격은 실거래가보다 낮게 책정되게 됩니다.
공시지가 역시 마찬가지이며 이러한 이유로 공시지가가 꼭 실거래가는 대부분 일치하지 않는 경우가 많습니다.
조사 결과에 따라 다르지만 공시가격은 실거래가의 40~60% 정도에 해당되는 경우가 많다고 합니다.